Перепланировка квартиры! Пошаговая инструкция и важные нюансы

Какие бывают виды перепланировки недвижимости, что можно узаконить, а что нельзя, как самостоятельно узаконить перепланировку и в каких случаях придется обратиться в суд.

Есть такое слово, которое вызывает у каждого человека бурные эмоции: у кого-то радость, у кого-то страх, а у кого-то даже ненависть. Но равнодушным оно не оставляет никого. И слово это - «ремонт». Хоть раз в жизни большинство из нас стояли на пороге новоприобретенной квартиры и представляли себе, как вот здесь будет диван, а здесь – полочка с любимыми сувенирами. А вот эту стену надо будет непременно снести, а вот эту подвинуть. Но наши желания очень часто разбиваются о другое слово, точнее словосочетание: «незаконная перепланировка».

Фото https://ru.depositphotos.com/

В декабре 2018 года были внесены изменения в Жилищный кодекс РФ, в которых говорится, что перепланировка должна быть согласована до ее проведения. Иначе ее узаконить можно будет в 99% только через суд.

Как сделать так, чтобы слово «ремонт» не превратилось в синоним слов «суд» и «тяжба», сейчас разберемся.

Для начала снова слова. На этот раз новые и основополагающие. Когда вы занимаетесь ремонтом, вы делаете:

- перепланировку, если меняете внутренний вид помещения. Например, сносите перегородку между туалетом и ванной;

- переустройство – вы меняете инженерные сети. Например, переносите розетки или меняете трубы;

- переоборудование – это уже серьезные изменения, когда вы меняете назначение помещения. Например, из кухни делаете жилую комнату.

- реконструкция – вы меняете фасад здания. Это если вы вдруг решили увеличить окно. Или построить себе еще один балкон.

Вдаваться в юридически тонкости не будем, главное запомнить – переоборудование и реконструкцию узаконить практически невозможно.

Например. Вы решили объединить комнату и лоджию или увеличили оконный проем в комнате. Или - очень частый случай - отгородили предбанник в подъезде на пару с соседом. Опустим всевозможные нормативы и акты, возьмем только основной закон – жилищный кодекс. По нему это все изменение общедомового имущества. Для его легализации необходимо собрать уйму документов. В том числе - 100% согласий от собственников жилья в вашем доме. Насколько это реально – думайте сами. Если обратиться к судебной практике – такие изменения не согласуются.

Фото https://ru.depositphotos.com/

В ответ на это многие скажут – но ведь люди делают, и их за это не наказывают. Наказывают. Достаточно в соседях иметь доброжелателя, и к вам может прийти проверка из жилищной инспекции. И выявив нарушения, вам могут назначить штраф, затем может грозить суд. По решению суда вас могут обязать вернуть в квартире «все как было». При невыполнении решения суда может дойти и до выселения вас из квартиры, а ваша недвижимость пойдет с молотка. И такие судебные прецеденты есть. Хоть их и не много. Но это самый крайний случай. Чаще возникают проблемы при продаже квартиры, особенно в ипотеку, при попытке взять кредит под залог недвижимости и других юридических действиях.

Но как все сделать по закону? Для начала забываем про переоборудование и реконструкцию. Делаем только перепланировку и переустройство.

Фото https://ru.depositphotos.com/

Пошаговая инструкция: как узаконить перепланировку и переустройство

Сразу предупредим – это будет не быстро. В среднем процесс занимает 2,5 месяца.

1. Собираем документы: в том числе проект, заказанный у организации с допуском СРО (проект нужен в случаях, если вы собираетесь менять инженерные сети, делать проемы в несущих стенах. Если вы планируете простую перепланировку, то можно сделать так называемый «эскиз» - нарисовать планируемые изменения самостоятельно). Подробный перечень документов можно посмотреть на сайте ЦМУ. Тем более, что документы вы будете сдавать именно туда (можно в МФЦ, но ЦМУ быстрее). Обратите внимание, что вы должны будете прийти на сдачу документов вместе со всеми собственниками жилья. Или же приложить письменное согласие от них, заверенное нотариусом.

Фото https://ru.depositphotos.com/

2. Сдаем документы в ЦМУ. Ждем максимум 45 дней. Получаем разрешение.

3. Делаем ремонт.

4. Вводим обновленное жилье в эксплуатацию: вызываем БТИ или кадастровых инженеров для замеров и фиксации изменений, получаем от них акт и подписываем его у проектировщиков, УК и в администрации. У тех, кто занимался обмерами, берем техплан на диске.

5. Снова собираем пакет документов и подаем его в ЦМУ. Можно напрямую обратиться в Росреестр или сделать это через МФЦ. И, наконец-то, получаем выписку с новой планировкой!

Есть еще один вариант. Планировку можно узаконить постфактум, через суд. Тут действовать надо будет так:

1. Идем в архитектурный отдел администрации с заявлением, в котором пишем, что перепланировка уже есть.

2. Вызываем сотрудника БТИ для замеров.

3. Самое сложное: получаем разрешения от СЭС, пожарных и управляющей компании.

4. Опять же – заказываем проект у организации с допуском СРО (тут уже эскизом не обойтись).

5. Обращаемся в суд.

6. Далее в зависимости от решения суда. При одобрении перепланировки – опять БТИ, акт приемки и далее Росреестр. В случае отказа – квартиру придется вернуть в исходное состояние. И, кстати, в не зависимости от решения суда, придется заплатить штраф за самовольную перепланировку.

В общем, желание все сделать «под себя» в новой квартире может обернуться долгими хождениями по инстанциям или же оплатой услуг тех, кто это сделает за вас. Но не все так уж страшно.

Что разрешено делать во время ремонта, а что нельзя

Далеко не все ремонтные работы требуют этой процедуры. Поэтому сейчас перейдем к практическим вопросам: что можно делать при ремонте, а что нельзя.

Можно без оформления перепланировки:

- естественно, можно менять обои, потолки, напольные покрытия (последние можно менять без согласования только если они не тяжелее предыдущих),

Фото https://ru.depositphotos.com/

- можно заменить старую сантехнику,

- тоже самое касается электроплит и газовых плит. Но тут оговорка. Электроплита без согласования может перемещаться по всей кухне, а газовая должна остаться на месте,

- можно снести старые встроенные шкафы, если они не пронумерованы на кадастровом плане. Можно построить новые,

- не возбраняется поменять двери и окна. Последние не должны стать больше или меньше предыдущих,

- можно установить легкие перегородки, не доходящие до потолка и не образующие отдельное помещение,

- поменять батареи, не наращивая их количество и без прокладки новых подводящих систем,

- установить кондиционер, остеклить балкон – тоже можно, если только ваша квартира не находится в памятнике архитектуры.

Можно, но надо оформить перепланировку:

- объединить туалет и ванную. Можно даже захватить часть коридора или кухни, но только не жилой комнаты! Ну или, наоборот, разделить санузел,

- снести перегородки или построить их. Перегородки могут даже образовать новое помещение, например,  гардеробную,

- сделать арку или дополнительный проход в ненесущих стенах. Обратите внимание, если у вас в квартире газ, то объединять кухню и комнату категорически запрещено! Можно только сделать дополнительный проход из комнаты на кухню с дверью,

- теплые полы, если они не связаны с основной системой теплоснабжения,

- опустить/поднять розетки, увеличить, уменьшить их количество,

Фото https://ru.depositphotos.com/

- переместить газовую плиту.

Что практически невозможно узаконить:

- в первую очередь это, конечно же, снос несущих стен. Мало того, что вам это не разрешат, так еще и следить будут, чтобы вы этого не сделали,

- объединение комнаты и кухни с газовой плитой,

- перенос «мокрых» помещений (кухня, туалет, ванная) в жилые. Это касается и увеличения туалета и ванной за счет жилых комнат – нельзя,

- вынос батарей на балкон,

- нарушение общедомовой вентиляции,

- изменение фасада: увеличение балкона, окон.

Фото https://ru.depositphotos.com/

Конечно, во всех трех категориях мы указали не все возможные пункты. Но это основные. И они все подчиняются одному правилу: можно менять то, что касается только вас. Если затронуты интересы соседей – то перестройкой заниматься нельзя.

И последнее. Если вам очень хочется сделать перепланировку, а заниматься ее легализацией не хочется, то вот вам для размышления информация от юриста:

- При продаже квартиры, ее оценке для банка, прежде всего оценивается, насколько кардинальные изменения были внесены в квартиру. Если их невозможно согласовать, то проще всего договориться и предоставить план квартиры из БТИ, который был сделан до перепланировки. Но это, по идее, не очень правильно. Поэтому проще отказаться от сильных переделок или иметь в виду, что квартиру будет сложно продать.