Как разделить ипотечную квартиру

Раздел ипотечной квартиры как побочный эффект супружеской неверности.

В прошлом (2015 году) была такая история: в период брака супруги взяли как солидарные заемщики ипотечный кредит на квартиру. Однако, солидарный должник отнесся формально к этим обязательствам, т.е. попросту переложил почетную обязанность по ежемесячным платежам по ипотеке на супругу (из ее конвертной части зарплаты). Решив таким образом жилищный вопрос, супруг расслабился и планово загулял в стране неверности. Но не сложилось, в смысле – правда всплыла наружу. Объяснения, которые пришли в голову неверного супруга были настолько творческими, что супруга отнеслась к этим вымыслам как к истине (психологи называют этот феномен конфабуляцией).

Однако прощение супругой имело под собой коренной подсознательный интерес, который в итоге был сформулирован как приговор для суженого – надо заключить брачный договор, по которому в случае повторной измены, брак будет расторгнут, а квартира полностью перепишется на нее с передачей ей оставшегося долга по кредиту.

Все было бы просто, если бы не было банка. Нотариус потребовал согласия банка на такую сделку, а банк усмотрел в установлении единоличной ответственности супруги нарушение своих прав и отказал в согласии на изменение кредитного договора.

Правильная автоматическая реакция супруги привела ее к адвокату.

После тщательного изучения вариантов поведения адвокат посоветовал вместо брачного договора с отсроченным изменением режима собственности разделить квартиру сразу по соглашению о разделе совместно нажитого имущества.

При этом, чтобы не ввязываться в судебный процесс с банком, супруга должна была продолжать выплачивать кредит за обоих супругов и до его полного погашения не могла обращаться в регистрационную палату для регистрации перехода права собственности на себя. Однако от этого ее гарантии не ущемлялись, т.к. это была всего лишь отсрочка регистрации при действующим письменном Соглашении о разделе, в котором супруг подтверждает свое согласие на фактический отказ от своей доли в ипотечной квартире в пользу супруги (получая взамен имущественную выгоду в виде 50% компенсации от семейных платежей по возвращаемому кредиту или вообще ничего не платя банку в ситуации когда супруга захочет погашать оставшийся долг банку за счет личных средств — средств целевого дарения своих родителей).

Для заключения такого соглашения согласия банка не требуется.

Так закон (п.2 ст. 346 ГК РФ) с 01.07.2014 года запрещает только отчуждение, но не возможность иного распоряжения заложенным имуществом, без согласия залогодержателя, да и статья 235 ГК РФ, не относит раздел имущества, находящегося в общей собственности супругов, к основаниям прекращения права собственности.

При разделе квартиры, находящейся в залоге, права залогодержателя (банка) не нарушаются, так как договорной порядок погашения займа не изменяется и данный объект залога не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право на основании договора ипотечного кредитования.

Хорошо было и то, что этот конфликт возник до 31 декабря 2015 года, когда законодатель ввел обязательную нотариальную форму для соглашений о разделе совместно нажитого имущества супругов. Потому супругам и не пришлось выплачивать за такую сделку нотариальный тариф, пропорциональный стоимости квартире.

Вот такой вот баланс между чувствами и разумом.

Автор: Баганов А.А., адвокат

Фото: www.globallookpress.com