Перепланировка квартиры - как ее узаконить?

Источник: http://www.channel4.ru/

На вопросы отвечает Марина Трифанова, юрист агентства недвижимости.

Давайте для начала разберемся, что считается перепланировкой?

Жилищный кодекс РФ определяет перепланировку как изменение конфигурации жилого помещения с внесением этих изменений в технический паспорт. Это либо перенос стен, либо дверных проемов или строительство каких-то новых конструкций, например, шкафов-купе. Это все является перепланировкой.

А шкаф-купе разве не считается мебелью?

Нет, это не мебель. Так как меняется жилая площадь комнаты, либо, если шкаф-купе стоит в коридоре, то общая площадь помещений, следовательно, это перепланировка и нужно внести эти изменения по площади в технический паспорт.

"Считается ли перепланировкой ликвидация встроенного деревянного шкафа и закрытие инженерных коммуникаций около кухни?"

Здесь налицо перепланировка, так как деревянные шкафы учитываются в техинформации. Если их снесли, то площадь помещения стала больше. Согласовывать придется. То же самое касается кладовок. Они указываются в техинформации как подсобные помещения. Поэтому если кладовки либо убраны, либо объединены с коридором, то конечно это требует внесения изменений в техпаспорт. Следует обращаться в БТИ.

Подвесные потолки и бетонная стяжка пола тоже меняют конфигурацию помещения. Это потребует согласований?

Меняется высота помещения. Но так как в техинформации высота не указывается, поэтому высота потолков не измеряется. Это не важно, важны только изменения по периметру помещений.

А если, допустим, хозяин решил расширить комнату за счет лоджии, это как будет квалифицировано?

Это даже не перепланировка и не переустройство, а, скорее всего, реконструкция жилого помещения. Это регулируется не Жилищным кодексом, а дополнительными нормативными актами. Это более серьезный вариант согласований.

Если перепланировка делается на этапе строительства дома, спецпроект нужно отдельно согласовывать?

Сейчас сами застройщики решают эти проблемы. Если заявлена свободная перепланировка квартиры, и каждый собственник определяет свои параметры помещения, то уже юристы данной компании-застройщика самостоятельно все это урегулируют. И в момент сдачи дома выдают вам все документы о собственности, в которых перепланировка уже учтена.

Что должен предпринять собственник квартиры еще до того, как начать ломать стены?

Сейчас полномочия по согласованию перепланировок и по узаконению самовольных перепланировок переданы из служб заказчика в администрации районов. В каждой районной администрации есть отдел, который занимается согласованием и узаконением перепланировки. Основным документом является проект перепланировки. Нужно обратиться в организацию, у которой есть лицензия на проведение данных работ (на составление проекта). Кроме проекта собственник должен предоставить в администрацию района правоустанавливающий документ (договор купли-продажи), а также согласие всех зарегистрированных в данном жилом помещении лиц и саму техинформацию: каким помещение было до перепланировки и какое они хотят сделать сейчас. Все эти документы нужно подать в отдел районной администрации по согласованию перепланировок. Уже в отделе будут решать, есть ли угроза здоровью и жизни людей при проведении данной перепланировки, после чего дадут согласие на проведение работ. Работы также должны производиться организацией, имеющей лицензию.

Хорошо, перепланировка проведена, что будет считаться окончательным документом? Кто-то должен принимать объект после всех строительных работ?

Да, составляется акт приемки работ, комиссия состоит из собственника квартиры и представителя согласующего органа, который принимает данный вид работ. Решение несут в БТИ, там внесенные изменения регистрирует в техпаспорте жилого помещения.

Кстати, замеры БТИ сейчас обязательны?

При приватизации жилого помещения сейчас обязательно нужно вызывать техника БТИ, который сделает новые замеры. Раньше этого не требовалось. Обязательным это было только при сделках купли-продажи, дарения, другим видам сделок. Сейчас Федеральная регистрационная служба требует техинфиормацию из БТИ, и в течение 5 лет она для них действительна. Кроме того, сейчас сделки с недвижимостью, особенно купли-продажи, происходят в основном с использованием кредитных средств, а банки требуют техинформацию. Так что все равно она нужна и перепланировки согласовывать нужно.

Нужно ли заручаться поддержкой соседей при перепланировке?

Сейчас согласующие органы этого все не требуют. Но известно, что в одной из районных администраций города составляют черный список. Если есть жалобы от жильцов на то, что соседи делают ремонт и большую перепланировку, а сам собственник не идет и не согласует ее, этот адрес у них вносится в черный список и в дальнейшем очень трудно будет эту перепланировку согласовать, возникнут проблемы. То есть собственники должны изначально заявить о перепланировке, если они этого не сделают до начала работ, это уже считается самовольной перепланировкой, и будут проблемы с ее узаконением. Пока такая ситуация только в одном районе Екатеринбурга, но условия постоянно ужесточаются, поэтому не исключено, что вскоре и в других районах города будут делать то же самое.

А какое наказание грозит за самовольную перепланировку?

Согласно КОАП, самовольная перепланировка влечет наложение штрафа в размере от 2 тысяч до 2 тысяч 500 рублей.

"Если уже сделана перепланировка, куда обращаться, чтобы ее узаконить?"

Надо обращаться в тот же отдел районной администрации, вам выдадут перечень документов, который надо будет собрать. Если перепланировка не сложная, то ее согласуют там же в отделе, а если возникнут проблемы, то надо будет составлять исковое заявление и обращаться в суд. Но чаще всего суды идут навстречу собственникам квартир. Все понимают, что квартиры у нас не очень удобные.

Какие перепланировки запрещены?

Закон определяет, что если перепланировка не угрожает жизни и здоровью людей, проживающих в данном доме, она возможна. Если же какая-то перепланировка сделана с нарушением каких-то норм и правил, и она угрожает жизни и здоровью людей: снос несущих стен, обустройство бассейна в квартире - вот такое никто никогда не согласует.

Насколько часты случаи, когда суд требует вернуть квартиру в первоначальный вид?

Поскольку администрации сейчас являются ответчиками по данному виду исков, при очень сложных перепланировках они стали требовать вернуть все в первоначальное состояние. А если собственник этого не сделает, то он должен знать, что когда он соберется эту квартиру продать, подарить или передать по наследству, то могут возникнуть серьезные проблемы.

"Если два собственника в коммунальной квартире поставили перегородку на кухне и в коридоре, как бы разделились, считается ли это перепланировкой? Сможем ли мы в дальнейшем по отдельности приватизировать эту площадь?"

Если они поставили перегородку - это перепланировка. Но если два собственника квартиры захотят выделять свои доли в натуре, то это придется делать уже в судебном порядке по гражданскому законодательству.

"Скажите, пожалуйста, как делать перепланировки в частном доме?"

Тут уже надо смотреть тонкости. Какой частный дом, что они хотят? Может быть, они хотят делать пристрой, тогда это уже самовольная постройка будет. Есть большая разница - многоквартирный дом или частный, поэтому здесь надо смотреть все документы.